1기신도시 재개발 특별법 파격적인 혜택 부동산 시장 전망

정부가 재건축을 추진하는 1기 신도시(분당, 일산, 중동, 평촌, 산본)의 속도를 붙이기 위해서 안전진단 기준을 완화하고 용적률도 크게 높이는 내용을 골자로 하는 '1기 신도시 특별법'의 골자를 내놨다. 높은 수준의 특례로 인해 재건축 시장이 되살아 날까?

1 기신도시 정비특별법안의 주요내용을 설명하는 문성요 국토교통부 국토도시실장

1기 신도시 재정비에 주는 파격적인 혜택

1기 신도시는 우리가 잘 아는 우리나라 최초의 신도시로 분당, 일산 중동, 평촌, 산본을 말한다.

국토교통부가 2월 7일  발표한 '노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법'은 재건축의 주요 요건인 시간 및 공간 관련 규제를 상당 부분 완화하는 내용을 담고 있다.

 

정부가 재건축을 추진하는 1기 신도시(분당·일산·중동·평촌·산본)에 안전진단을 아예 면제하거나 완화하는 특례를 준다.

건축 사업을 좌우하는 핵심 변수인 용적률도 최대 500%까지 가능하게 하고 리모델링을 하는 경우에는 세대수를 기존 15%에서 20% 안팎까지 늘릴 수 있도록 한. 1기 신도시 재정비에 파격적인 혜택을 주는 것이다.

 

특별법 적용 대상은 '노후계획도시'이다. 택지 조상사업 완료 이후 20년 이상이 지난 100만㎥이상 택지를 뜻한다.  100만㎥는 국토부의 설명에 따르면 인구 2만5천명, 주택 1만 호 내외가 거주할 수 있는 수도권 내의 행정동 한 개 크기에 해당되는 면적이다

 

특별법 혜택을 받을 수 있는 곳과  그 내용

 

형평성 논란을 의식한 듯 정부는 특례 대상을 1기 신도시 외 전국의 노후 계획도시로 열어뒀다.국토교통부는 1기 신도시 정비를 추진하기 위한 '노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법' 주요 내용을 7일 공개했다.

1기 신도시 재정비는 윤석열 대통령의 공약 중 하나로, 정부는 태스크포스(TF)를 만들어 특별법에 담을 내용을 논의해왔다.

국토부는 재건축 연한인 30년보다 짧은 20년을 특별법 적용 기준으로 삼아 도시가 노후화하기 이전에 체계적 재정비 계획을 수립할 수 있도록 했다고 설명했다. 이 기준에 따라 1기 신도시와 함께 수도권 택지지구, 지방거점 신도시가 특별법 적용을 받을 수 있다.

 

부산 해운대, 대전 둔산, 광주 상무, 인천 연수지구 등이 해당한다.

 

목동, 노원, 상계 등 서울의 100만㎡ 이상 택지지구도 특별법 적용 대상이 될 수 있다. 그러려면 서울시장이 특별법에 따른 재정비를 하겠다는 판단을 내리고, 정비기본계획을 세워야 한다.

현재 서울 목동 아파트단지 등은 기존 지구단위계획에 따른 재건축을 추진하고 있다. 특별법을 적용해 처음부터 단계를 다시 밟으면 사업 추진 속도가 늦어질 수 있다.

 

국토부 관계자는 "특별법 적용대상이 되려면 지자체장이 기본계획을 수립해야 하기 때문에 20년 이상 된 모든 노후계획도시가 무조건 적용 대상이 되는 것은 아니다"라고 말했다.

국토부는 택지지구를 분할 개발해 하나의 택지지구가 100만㎡에 미치지 못하더라도, 인접하거나 연접한 2개 이상 택지 면적의 합이 100만㎡ 이상이면 노후계획도시에 포함되도록 했다. 또 택지지구와 붙어있는 노후 구도심도 노후계획도시에 넣겠다는 계획이다.

서울에도 노후 아파트가 수두룩한데 1기 신도시에만 특혜를 준다거나, 지방 균형 발전에 역행한다는 비판을 고려한 조치로 보인다.

노후계획도시 특별정비구역으로 지정돼 재건축을 진행하면 파격적 인센티브를 부여한다.

 

먼저, 재건축 안전진단 기준을 완화한다.

대규모 광역교통시설같은 기반시설을 확충하는 등 공공성을 확보하는 경우에는 안전진단을 면제해 준다.

종 상향을 통해 용적률도 높여 2종 일반주거지역을 3종 일반주거지역이나 준주거지역 수준으로 상향하면 용적률이 300%까지 높아지고, 역세권 등 일부 지역은 최대 500%를 적용해 고층 건물을 짓는 게 가능하다.

 

또 노후계획도시 특별정비구역을 '입지규제최소구역'으로 지정해 고밀·복합개발이 가능하게 한다.

리모델링하는 경우에는 늘릴 수 있는 세대수를 현행 15%보다 더 확대한다. 추가할 수 있는 세대 수의 구체적 범위는 향후 시행령에서 규정하게 되는데, 국토부는 20% 내외를 고려하고 있다.

 

이와 함께 모든 정비사업에는 통합 심의 절차를 적용해 사업에 속도를 내기로 했다.

지자체는 이주대책 수립을 주도하고, 이주대책사업시행자를 지정해 이주단지 조성과 주민들이 재건축이 진행되는 동안 순차적으로 거주할 수 있는 순환형 주택 공급을 추진하게 된다.

 

초과이익 환수는 공공임대주택 외에도 공공분양, 기반시설, 생활 SOC, 기여금 등 다양한 방식의 기부채납을 가능하도록 한다.

 

국토부는 오는 9일 원희룡 장관과 1기 신도시 지자체장 간 간담회에서 특별법에 대한 최종 의견을 수렴한 뒤 이달 중 국회에 특별법을 발의할 계획이다.

원 장관은 "공약과 국정과제가 차질 없이 이행될 수 있도록 특별법 발의 이후에도 국회와 긴밀히 협조해 조속히 통과될 수 있도록 하겠다"라고 말했다.

 

앞으로의 전망

다만 이번 특별법 제정으로 인해 상당 부분의 제도적인 정비가 이뤄지는 것은 맞지만 침체돼 있는 부동산 시장을 견인할 만한 요인이 되기는 어렵다는 분석도 있다. 특별법을 활용해 사업이 추진되더라도 완료까지 소요되는 시간이 상당하기 때문에 중, 장기적으로는 긍정적인 영향을 미치겠지만 단기적인 효과는 크지 않을 것이라는 의견도 있다.